從邁向(xiàng)全面(miàn)小康，到邁向(xiàng)全面(miàn)現代化，住房都(dōu)至關重要。處于建設高水平社會主義市場經(jīng)濟體制和探索中國(guó)特色住房制度體系的當前中國(guó)，政策制度及其變動成(chéng)爲影響住房發(fā)展的重要變量。本報告在評述2021年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2022年住房及相關市場的發(fā)展變化；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發(fā)展所面(miàn)臨的主要問題與挑戰，并針對(duì)性地提出了相關政策建議。

2021年住房市場從分化升溫到熱度下降

2021年，中國(guó)住房市場經(jīng)曆從分化升溫到熱度下降的運行過(guò)程。

第一，時間上，住房市場從上半年的普遍過(guò)熱轉向(xiàng)下半年的普遍降溫。首先，全國(guó)平均住房價格增幅先快速上升後(hòu)逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，在此之後(hòu)住房價格漲幅逐月回落。截至目前2021年10月，全國(guó)房價平均爲10513元/平方米，同比增長(cháng)5.28%。其次，住房銷量增速創造新高，住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長(cháng)。在需求方面(miàn)，月度住房銷售面(miàn)積增長(cháng)率波動較大，總體保持由驟升轉向(xiàng)快速下降的波動過(guò)程，累計值創造了新高水平；新開(kāi)工、施工與竣工面(miàn)積經(jīng)曆從快速上升到波動性回落的過(guò)程；全國(guó)待售住房面(miàn)積同比增幅呈現平緩“U”型變動。2021年全國(guó)已竣工商品住房存銷比估算值爲16.7（月），未竣工商品住房存銷比爲3.9（年）。再次，房地産投資經(jīng)曆從驟升到回落企穩的變動過(guò)程。住房開(kāi)發(fā)投資累計值同比增長(cháng)率在2021年2月達到41.9%的高峰，此後(hòu)逐步回落，2021年1-10月同比增速爲9.3%，回歸至正常水平。最後(hòu)，住房租賃受疫情影響相對(duì)較大，恢複過(guò)程中城市層級性分化加劇。一線城市與二線城市住房租賃價值指數間“剪刀差”持續擴大。

第二，空間上，從上半年一、二、三線城市分化加劇到下半年各線城市普遍降溫。首先，局部較快上漲重現，總體降溫收斂明顯。全國(guó)276個地級及以上城市中，房價上漲城市數量和同比上漲率均值在2021年皆先增後(hòu)減。其次，房價變動的城市層級性分化先擴大後(hòu)縮小。一、二線城市二手房價格同比增速先快速上升後(hòu)穩中略降，三線城市總體保持小幅上漲，四線城市在低速增長(cháng)上有所下降。房價水平區域差異大，東部領先，且先擴大後(hòu)收斂。最後(hòu)，城市群房價增速小幅回升，中心城市增速有所擴大，且不同地區城市群存在明顯差異。

第三，在風險上，總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢。一是住戶支付能(néng)力下降，斷供風險略爲增加。二是企業總體風險下降，個别企業出現流動性風險。三是房地産貸款占比有所下降，房地産不良貸款增加。四是全國(guó)房地産市場降溫，個别城市降溫速度過(guò)快。總體來看，2021年住房市場仍然是經(jīng)濟增長(cháng)的一個支撐點，自身也赢得了全面(miàn)的發(fā)展。

影響房地産市場變化的因素

2020年第四季度以來住房市場先升後(hòu)降的波動，是在複雜的外部環境和上行的住房市場環境下，調控政策與市場主體博弈的結果。

第一，外部環境和宏觀政策支持了市場升溫。全球通貨膨脹和房價漲幅創新高，實體産業恢複弱且面(miàn)臨一定困難，寬松貨币環境支持了住房投資需求，人口及政策變化催生住房新需求，城鎮化及人才政策支撐住房需求。

第二，市場主體預期及行爲發(fā)生呈現較大的變化。一是金融機構對(duì)房地産從趨之若鹜到避之若浼。開(kāi)發(fā)貸款出現大幅下降，個人抵押貸款前高後(hòu)降，信用債融資結構性收縮。二是開(kāi)發(fā)企業從資金緊張到銷售困難進(jìn)而流動性風險增加，導緻購地、開(kāi)工和投資不斷下降。三是住戶部門從瘋狂搶購到觀望徘徊。四是城市政府從高溢價輕松拍地到低溢價艱難推地。

第三，2021年調控政策從逐步疊加發(fā)力到開(kāi)始微調。在城市調控上，上半年20餘城市不斷升級，下半年20餘城市實施“限跌”。在部門調控上，調控政策鏈逐步閉合并日益發(fā)力。行政政策上行政指