在“兩(liǎng)集中”供地新政之下，今年房企在土地市場上的表現可謂是“冰火兩(liǎng)重天”。

在北上廣深以及杭州、廈門、武漢等熱點城市首批集中土拍中，各大房企搶地、叫(jiào)價的場面(miàn)十分熱鬧，觸頂搖号、高溢價、地王等層出不窮，遠超市場預期。但在此後(hòu)的第二、三批集中土拍中，除了央企和國(guó)企外，民企絕大多數都(dōu)已經(jīng)偃旗息鼓。

與往年較爲不同的是，在首批集中供地中，無論是在拿地時還(hái)是拿地後(hòu)，合作開(kāi)發(fā)成(chéng)爲主流現象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方國(guó)企/央企”的合作類型尤爲突出。

然而伴随土地價格上漲與市場行情下行，拿地銷售比的不斷提升對(duì)房企毛利率的影響進(jìn)一步加深，這(zhè)也引發(fā)了今年房企拿地的諸多插曲。如宋都(dōu)股份與寶龍地産、祥生地産的退地風波，花樣(yàng)年在拿地後(hòu)因流動性問題還(hái)不上項目借款，龍光深圳項目出現低于備案價的折扣宣傳……顯然，在供地新規和行業政策不斷完善下，房企的土地開(kāi)發(fā)邏輯已然生變。

集中供地變奏：合作、退地

在首批集中供地中，出盡風頭的房企之一是融創。據克而瑞統計，在6個城市的首批集中供地中，融創的拿地總金額達到367億元，僅次于碧桂園、萬科。在首批集中供地中，融創以總金額約624億元排首位。而在重倉的北京、重慶等地，融創幾乎都(dōu)是采用聯合體的方式拿地。

在今年5月份的股東大會上，融創中國(guó)董事(shì)會主席孫宏斌表示，融創在公開(kāi)市場的拿地很多都(dōu)有大量長(cháng)期的合作夥伴。首批集中供地中，融創在杭州拿下的4宗地塊，3宗報價都(dōu)未達到競自持階段，涉及自持的部分基本都(dōu)是合作方拿走，這(zhè)樣(yàng)帳就有得算。

來自華南的房企卓越集團，在北京首批集中供地中拿下4宗地塊。其中位于昌平的兩(liǎng)個項目與中交地産合作，位于石景山的熙悅晴翠項目與首開(kāi)、建工聯合操盤，位于朝陽金盞的項目與旭輝、首開(kāi)聯合開(kāi)發(fā)。

值得注意的是，融創在北京首批集中供地中拿下的朝陽金盞小店村3005-08地塊項目，在後(hòu)期開(kāi)發(fā)過(guò)程中引入的合作夥伴不僅有陝西建工，還(hái)出現了卓越集團的身影。

卓越方面(miàn)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，今年在北京的5個新地塊均爲合作開(kāi)發(fā)項目，且已陸續入市銷售。其中位于北京昌平的北清雲際項目爲卓越操盤營銷項目，于10月3日開(kāi)盤，當天達成(chéng)的意向(xiàng)銷售金額累計22.19億元，成(chéng)爲當月北京銷冠。同位于昌平的奧森春曉項目11月也取得北京市銷售金額前五的成(chéng)績。

“一般房企在不太熟悉的城市進(jìn)行開(kāi)拓發(fā)展時，都(dōu)會首選與本地強勢民營房企或國(guó)企聯合開(kāi)發(fā)以降低合作風險。”某TOP50房企中層劉江告訴記者，還(hái)有的房企會硬性規定，第一次進(jìn)入一個城市進(jìn)行拿地或收購開(kāi)發(fā)，必須是跟本地企業合作。

不過(guò)，合作開(kāi)發(fā)模式也并非都(dōu)是皆大歡喜。2015年，華潤+華僑城+招商聯合體以總價83.4億元拿下了北京一宗地塊，但不久後(hòu)華潤、招商就退出該個聯合體。

而今年也出現了類似的事(shì)件，并且是以公開(kāi)的形式發(fā)布。8月10日，宋都(dōu)股份發(fā)布公告稱，杭州首批集中供地首日，宋都(dōu)全資子公司以“17.83億元上限價+21%自持比例”競得杭政儲出【2021】8号地塊土地使用權。

宋都(dōu)股份拿地後(hòu)随即與祥生控股（集團）有限公司浙北區域公司達成(chéng)合作意向(xiàng)，但5月13日，祥生單方面(miàn)表示不再參與本次合作。而後(hòu)祥生回應表示，“本公司及附屬公司未與宋都(dōu)公司及附屬公司簽署任何協議或文件。”

無獨有偶，宋都(dōu)股份搶下的另一宗天目醫藥港地塊，其稱與浙江寶龍簽訂了《天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，約定“股權比例爲宋都(dōu)50%、寶龍50%”。但浙江寶龍卻表示放棄合作。浙江寶龍稱，沒(méi)有和宋都(dōu)股份簽過(guò)合作協議，隻簽訂過(guò)合作備忘錄。

随後(hòu)，宋都(dōu)股份決定放棄競得的8号地塊土地使用權，同時繳納的5000萬元預約申請保證金不被(bèi)予以返還(hái)。

中指研究院企業事(shì)業部研究負責人劉水分析認爲，房企融資環境